Изменения в законе «О банкротстве» с 2018 года. Как государство планирует защищать обманутых дольщиков?
Новое в законе о банкротстве
С 1 января 2018 года в Законе «О банкротстве» вступили в силу серьёзные поправки. Львиная их доля приходится на банкротство застройщиков. Почему государство решило уделить внимание этому вопросу?
Что происходит на рынке долевого участия в строительстве в конце 2017-начале 2018 годов?
Около 80% возводимого жилья финансируется за счёт денег населения. При этом сумма вложенных средств на конец 2017 года достигает 4,6 трлн рублей.
СМИ периодически публикуют новости об обманутых или просто пострадавших дольщиках: застройщики банкротятся, стройка встаёт, люди годами не могут получить заранее оплаченное жильё, достраивать дома никто не собирается.
На февраль 2018 года в России обманутыми себя считают около 40-а тысяч дольщиков по данным РБК. Они инвестировали в 836 проблемных объектов на территории 69 регионов страны. При этом в ноябре 2017 года в Госдуме назывались другие в три раза большие цифры — около 130 тысяч обманутых дольщиков по всей стране.
Государство взялось за решение этого вопроса привычным для себя методом: регулированием. По-другому решать проблемы государство не умеет. Будут ли описанные ниже меры эффективными, покажет время.
Что нового в законе «О банкротстве» в части банкротства застройщиков с 2018 года?
Изменения в Закон «О банкротстве» в части банкротства застройщиков внесены ст. 15 ФЗ «».
Фонд защиты прав граждан в новом качестве
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства преобразуется из НКО в публично-правовую компанию. Это указано в ”».
У фонда есть официальный сайт по адресу
Зачем нужен этот фонд?
Планируется, что фонд будет защищать людей, которые заключили ДДУ с застройщиком. Каким образом он будет это делать?
Застройщики в России обязаны отчислять 1,2% от стоимости каждого ДДУ в этот фонд. Так будет сформирован компенсационный фонд.
Это касается тех застройщиков, которые строят многоквартирные дома или жилые дома блокированной застройки из 3-х и более блоков.
Интересно: к концу февраля 2018 года по данным РБК уже поступило 180 млн рублей.
Что происходит с этими деньгами, поступившими в фонд?
Если застройщик банкротится, то фонд на собранные деньги привлекает другого застройщика, который достаивает дом. Есть другой вариант — фонд выплатит возмещение участникам долевого строительства. Что именно делать — достраивать дом или получать возмещение — будут решать те, кто вложился в строительство квартир.
Есть ещё вариант: фонд или иное лицо могут выдать кредит застройщику, чтобы он мог достроить дом.
Счёт фонда открыт в банке «Российский капитал».
Фонд имеет право инвестировать эти деньги, но это не главное.
Что ещё делает фонд?
Фонд делает всё, необходимое для реализации основной цели — сформировать компенсационный фонд:
- Учитывает поступившие взносы застройщиков;
- Взаимодействует с Росреестром (об этом мы напишем ниже);
- Выплачивает деньги гражданам-участникам ДДУ при банкротстве застройщика;
- Имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о признании застройщика банкротом.
Как строится работа между фондом и Росреестром?
Договоры долевого участия в строительстве должны быть зарегистрированы в Росреестре. По новым правилам Росреестр регистрирует договоры, только если застройщик оплатил 1,2% от стоимости договора в фонд. Вот как это выглядит:
- гражданин и застройщик заключает ДДУ;
- гражданин оплачивает сумму договора застройщику;
- застройщик платит 1,2% в фонд;
- застройщик направляет ДДУ в Росреестр;
- Росреестр по своим каналам проверяет, уплатил ли застройщик 1,2% в фонд;
- если застройщик всё уплатил, Росреестр регистрирует договор долевого участия.
Если же застройщик не перевёл в фонд 1,2% от суммы договора, то Росреестр просто не зарегистрирует договор.
Фонд аккредитует арбитражных управляющих
В соответствии с изменениями в законе «О банкротстве» фонд получил право аккредитовывать арбитражных управляющих, которые будут заниматься банкротством застройщика.
При этом претенденту на аккредитацию недостаточно соответствовать «обычным» требованиям к арбитражным управляющим, которые установлены законом «О банкротстве». Арбитражный управляющий ещё должен:
- иметь стаж работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства более 3-х лет или провести не менее 3-х процедур банкротства застройщика;
- не допускать в течение 3-х лет, предшествовавших аккредитации в фонде нарушений законодательства о банкротстве, приведших к ущемлению прав кредиторов;
- не быть отстранённым от исполнения обязанностей арбитражного управляющего в течение 3-х лет до аккредитации.
Таким образом, арбитражные управляющие косвенно ставятся под контроль фонда.
Застройщики должны платить 1,2% с договора. Так значит, квартиры подорожают на 1,2%?
Есть мнение, что 1,2% — это много, и некоторые застройщики «не потянут» необходимость платить такой процент. Также есть мнение, что застройщики будут вынуждены «закладывать» эти проценты в стоимость квартир и, как следствие, цена жилья возрастёт.
Но есть и другое мнение.
Председатель правления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев указывает, что причин для удорожания квартир нет. Причина: застройщики и раньше платили около 1% страховым компаниям, страхуя свою ответственность. Там было около 1%, теперь 1,2%. Невелика разница, а значит, причин для удорожания квартир нет.
Примерно того же мнения заместитель генерального директора фонда Евгений Карелов. Он также указывает, что страховой взнос и процент, отчисляемый в фонд, сопоставимы. При этом, по его словам «за всё время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала». Фонд же, как следует из контекста, работает по совершенно иным принципам.
Будет ли с этого какая-то польза для граждан-участников долевого строительства, покажет время.
